A Caixa, líder na concessão de empréstimos imobiliários, vem se organizando para atrair o interesse do capital privado. O banco está reduzindo sua alavancagem e começou a quitar sua dívida com o Tesouro. Até o fim deste ano, serão pagos cerca de R$ 20 bilhões.
Além de reduzir a dívida pública, a Caixa visa limpar seu balanço. Porém, o potencial para estimular o crescimento dos empréstimos é limitado. Por isso, o objetivo é buscar uma aproximação maior com o mercado de capitais. Ainda não existem detalhes da operação, mas o banco anunciou que vai conceder empréstimos corrigidos pelo índice de inflação IPCA. Até o momento, a única alternativa era a Taxa Referencial (TR), que remunera as cadernetas de poupança e que tem sido mantida em quase zero desde o início dos anos 2000. A consequência disso? Fuga dos bancos e investidores.
Substituindo a TR pelo IPCA, a Caixa passará a fornecer ativos compatíveis com as necessidades de fundos de pensão e de investidores em busca de proteção contra a inflação, facilitando o acesso a novos recursos. O capital dos créditos para a compra de imóveis provém de duas fontes: nos financiamentos normais, é a poupança. No programa Minha Casa Minha vida, o FGTS. Só que o limite de capital disponível por esses canais é pouco, sendo um dos motivos para que o desenvolvimento seja inferior ao seu potencial.
Ao associar a prestação do contrato ao IPCA em vez da TR, será possível atrair o dinheiro de investidores que procuram ativos que pagam juros fixos mais a variação da inflação. As mudanças devem beneficiar as empresas do setor, pois os resultados dependem do financiamento imobiliário. A indexação ao IPCA pode ser uma revolução para o mercado. O apetite dos bancos será fomentando e, para o crescimento do mercado de capitais, é necessário que os juros estejam baixos no médio e longo prazo, com inflação controlada.
Em relação ao programa Minha Casa Minha Vida, há o medo do setor de que a liberação dos saques do FGTS para reanimar a economia possa colocar em risco a sustentabilidade do programa, que gera 600 mil empregos direitos. Cerca de 70% dos financiamentos imobiliários de 2019 foram contemplados nesta modalidade. Nem tudo são flores: projeções da plataforma Melhortaxa, que compara preços de crédito imobiliário, vêm mostrando que o IPCA teria encarecido os imóveis nos últimos anos.
Os técnicos realizaram um levantamento de preços do financiamento retroativo a 2014 e, em nenhum desses anos, a opção com IPCA foi mais barata que com a TR. Isso se explica por ser um índice mais volátil, o que aumenta o risco de encarecer esse crédito.