Imagine o seguinte cenário: um prestador de serviços que está constituído também como pessoa jurídica, com receitas que transitam para a pessoa jurídica, fica em dúvida se vale mais a pena adquirir um imóvel residencial na pessoa física ou jurídica, tendo em vista o fato de que seus filhos também são sócios da sua empresa. Assim, surgem as dúvidas:
1 - Como será feita a partilha em caso de falecimento do sócio majoritário e estando o bem imóvel inscrito na pessoa jurídica?
2 - Qual a melhor estratégia para evitar custos de inventário, despesas de advogado e impostos?
Caro leitor, a equipe Consultore explica. Tanto uma pessoa física quanto jurídica estão aptas para adquirir imóveis residenciais. Há pontos favoráveis e desfavoráveis em ambos os casos. Se a compra for feita por uma empresa, é bem importante haver contrato de locação ou comodato que autorize o uso do imóvel pela pessoa física, mesmo que ela seja sócia da empresa. A pessoa física, em casos de locação, deveria pagar aluguel pelo valor de mercado à pessoa jurídica, dona do imóvel. Se o uso for para fins de residência, como descrito na pergunta, a compra deve ser preferencialmente realizada em nome da pessoa física, que o utilizará e pagará seus custos de manutenção.
Em ambos os casos, as cotas da empresa ou o próprio imóvel seguirão o processo de inventário. O Imposto de Transmissão Causa Mortis (ITCMD) incidirá nos dois cenários pelo valor de mercado do bem. Quando há transferência de cotas de empresas, considera-se como valor de mercado o valor patrimonial da empresa na data de sucessão. Os dados contábeis da empresa serão usados como base de cálculo do imposto. Já a partilha será feita entre seus herdeiros necessários. Se o imóvel estiver no nome de pessoa física, todos os herdeiros se tornam condôminos do imóvel. Se estiver na propriedade da pessoa jurídica, todos se tornam sócios da empresa.
A diferença, na prática, é que no primeiro caso a venda do imóvel para terceiros só ocorre quando há unanimidade entre os herdeiros. Se os herdeiros forem casados sob o regime de comunhão parcial de bens, será obrigatória a assinatura dos cônjuges para que a venda se concretize. Se o imóvel for propriedade da sociedade, a venda poderá acontecer apenas com a concordância da maioria dos herdeiros, sem necessidade de autorização dos cônjuges. A melhor opção entre pessoa física ou jurídica irá depender do que mais preocupa o leitor: a manutenção ou a sucessão menos onerosa e burocrática.